Licytacje komornicze mogą być okazją do nabycia nieruchomości po atrakcyjnej cenie. Na co należy zwrócić uwagę? Jakich formalności należy dopełnić?. W jaki sposób rozliczyć zakup mieszkania nabytego w drodze licytacji komorniczej? – specjaliści Kancelarii Mohylak wyjaśniają.
Zanim przystąpisz do licytacji komorniczej
Zanim przystąpisz do licytacji warto sprawdzić stan prawny i faktyczny nieruchomości. Należy zapoznać się zarówno z dokumentami zgromadzonymi przez Komornika, jak i informacjami zawartymi w księdze wieczystej w szczególności w dziale hipotek oraz działem związanym z wykazem praw związanych z nieruchomością.
Warto ustalić także, czy ktoś w nieruchomości jest zameldowany bądź zamieszkuje. Jeśli w mieszkaniu mieszkają lokatorzy, należy pamiętać, że w przypadku gdy odmówią opuszczenia nieruchomości będziemy zmuszeni do przeprowadzenia eksmisji, a to może potrwać.
Nieruchomości do nabycia na licytacjach komorniczych kuszą znacznie niższymi cenami w porównaniu do pozostałych ofert dostępnych na rynku. Cena mieszkania wystawionego w licytacji komorniczej jest głównym plusem, który przemawia za tego rodzaju zakupem. Warto jednak upewnić się, że ewentualne koszty i nakłady nie przewyższą spodziewanego i zakładanego zysku. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy nie ma możliwości obejrzenia mieszkania przed przystąpieniem do licytacji i podejmujemy ryzyko zakupu nieruchomości bez dokładnego sprawdzenia jej stanu.
Licytacja komornicza w praktyce
Komornicza licytacja nieruchomości dłużnika jest rodzajem sprzedaży publicznej, w której może wziąć udział każdy. W drodze takiej licytacji może być dokonana sprzedaż domów, mieszkań (także spółdzielczych własnościowych), nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz wierzyciela. Zasadą jest, że można zająć i przeprowadzić licytację z nieruchomości tylko i wyłącznie, jeżeli stanowi ona własność dłużnika. Taka licytacja prowadzona jest przez komornika sądowego, nadzorowanego przez sąd właściwy miejscowo dla nieruchomości.
Zajęcie nieruchomości
Aby można było sprzedać nieruchomość w drodze licytacji komorniczej, najpierw należy dokonać zajęcia owej nieruchomości. Takiego zajęcia dokonuje komornik, jednocześnie wzywając przy tym dłużnika do uregulowania zadłużenia w terminie 2 tygodni od otrzymania wezwania. W tym samym czasie dokonuje się wpisu do hipoteki o wszczęciu egzekucji.
Opis i oszacowanie
Jeżeli dłużnik pomimo otrzymania wezwania nie zdecyduję się na uregulowanie zadłużenia, wierzyciel ma prawo wystąpić do komornika o dokonanie opisu i oszacowania nieruchomości. Oszacowanie jest dokonywane przez biegłego. Suma oszacowania nieruchomości ustalana jest na podstawie przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości. Najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 ceny oszacowania na pierwszej licytacji i 2/3 ceny oszacowania na drugiej licytacji.
Licytacja komornicza – procedura
Pierwszą czynności następująco po dokonaniu opisu i oszacowania nieruchomości jest dokonanie obwieszczenia o licytacji nieruchomości przez komornika. Licytacja może się odbyć najwcześniej po upływie 2 tygodni od uprawomocnienia się dokonanego opisu i oszacowania nieruchomości. Informacja o licytacji musi zostać podana do publicznej wiadomości nie później niż na 2 tygodnie przed jej przeprowadzeniem. Ogłoszenie o terminie, miejscu, oraz opisie nieruchomości wywiesza się w budynku sądu, organu gminy, w której obrębie ma miejsce położenia dana nieruchomość oraz w poczytnym lokalnym dzienniku.
Wszystkie licytacje komornicze są otwarte, a więc każdy może wziąć w nich udział, pod warunkiem wpłaty wadium wynoszącego 10% kwoty oszacowania. Licytację wygrywa osoba, która przelicytuje pozostałych uczestników, czyli zaoferuje najwyższą kwotę.
Kupując mieszkanie w drodze licytacji, trzeba mieć na uwadze, że zobowiązujemy się do zapłaty całej kwoty za wylicytowaną nieruchomość w ciągu dwóch tygodni od dnia zakończenia licytacji.
Nabycie mieszkania w drodze licytacji komorniczej a podatek
Transakcja zakupu mieszkania podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Nabywając mieszkanie w licytacji komorniczej, należy pamiętać, że podstawę opodatkowania PCC stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Jeżeli cena nabycia jest niższa od ceny rynkowej nieruchomości, to podatnik nie może przyjąć niższej ceny nabycia jako podstawy opodatkowania.
Jeśli zastanawiasz się, czy warto dokonać zakupu nieruchomości w drodze licytacji komorniczej, warto zasięgnąć porady specjalistów. Adwokaci i radcowie prawni Kancelarii Mohylak dokonają wszechstronnej analizy Twojej sytuacji i pomogą w dopełnieniu wszystkich formalności związanych z licytacją.
