Do Kancelarii Mohylak często zgłaszają się osoby będące współwłaścicielami nieruchomości. Dopytują jakie decyzje mogą podejmować samodzielnie, a do jakich niezbędna jest zgoda pozostałych współwłaścicieli. Czym są czynności zachowawcze? Czy każdy ze współwłaścicieli może je wykonać? – specjaliści Kancelarii Mohylak wyjaśniają.
Czym są czynności zachowawcze?
Zgodnie z art. 209 kc każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. W doktrynie nie ma jednolitego stanowiska co do tego czym są czynności zachowawcze. Według jednego poglądu są one uznawane jako szczególny rodzaj czynności zarządu, przy czym przeważnie uznaje się, że taki charakter mogą mieć zarówno czynności zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczające zwykły zarząd. Zgodnie z innym stanowiskiem czynności zachowawcze stanowią odrębny rodzaj czynności, nie należący do zarządu rzeczą wspólną i jako takie służą ochronie (profilaktycznej i następczej) wspólnego prawa (wyr. SN z 30.10.2013 r., II CSK 673/12, OSP 2014, Nr 7–8, poz. 72).
Podstawowe cechy czynności zachowawczych
Wskazuje się, że czynności zachowawcze powinny charakteryzować się dwiema podstawowymi cechami:
ich celem jest ochrona prawa przed możliwym niebezpieczeństwem,
ochrona ta musi odnosić się do wspólnego prawa, a więc chronić interesy wszystkich współwłaścicieli.
Czynności zachowawcze mają chronić wspólne prawo własności przed utratą lub uszczupleniem. Utrata prawa własności to zarówno przejście na rzecz innej osoby, jak i zniszczenie substancji rzeczy. Uszczuplenie prawa własności należałoby wiązać natomiast z naruszeniem posiadania lub prawa do korzystania z rzeczy, czy pobierania pożytków.
Kto może dokonać czynności zachowawczych?
Każdy ze współwłaścicieli posiada samodzielną legitymację do wykonywania wszelkich czynności i dochodzenia wszelkich roszczeń, które zmierzają do „zachowania” wspólnego prawa. Jest to uprawnienie, które może być realizowane przez współwłaściciela bez konieczności posiadania jakiejkolwiek zgody pozostałych współwłaścicieli. Uprawnienie to może być również wykonywane przez podmiot trzeci, np. w formie zlecenia, pełnomocnictwa w tym przez zarządcę nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej. Doktryna stoi na stanowisku, że współwłaściciel dokonujący czynności zachowawczej nie działa w imieniu pozostałych współwłaścicieli jako ich przedstawiciel, lecz w imieniu własnym, chociaż we wspólnym interesie wszystkich współwłaścicieli.
Czy właściciele mogą wystąpić przeciwko pozostałym współwłaścicielom?
Czynności zachowawcze mogą być podejmowane wobec osób trzecich. Kwestią sporną jest natomiast to, czy adresatem roszczeń realizowanych na podstawie art. 209 KC mogą być także inni współwłaściciele. W orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje pogląd zgodnie z którym przepis ten jest podstawą dochodzenia wymienionych w nim roszczeń nie tylko przeciwko osobom trzecim, ale również przeciwko współwłaścicielom, przy czym właściwą pozostawać by miała droga procesu (tak wyr. SN: z 25.6.1971 r., III CRN 137/71, Legalis, oraz z 12.6.1974 r., III CRN 83/74, Legalis).
Sprzeciw pozostałych współwłaścicieli
Judykatura i doktryna nie są zgodne co do tego jak powinno się traktować sprzeciw pozostałych współwłaścicieli. Należy jednak przyjąć, że art. 209 kc nie pozwala na wywiedzenie z niego prawa sprzeciwu innych współwłaścicieli. Czynność zachowawcza zmierza do zaspokojenia interesu wszystkich współwłaścicieli, nie są to subiektywnie rozumiane interesy poszczególnych współwłaścicieli, a o obiektywny interes w zachowaniu „wspólnego prawa”. Tym samym sprzeciw należałoby uznać za niedopuszczalny.
Przykłady czynności zachowawczych
Wśród przykładów czynności zachowawczych warto wskazać na obronę konieczną, pozew o ustalenie prawa, wniosek o rozgraniczenie nieruchomości, wniosek o założenie księgi wieczystej, wniosek o wpis prawa do księgi wieczystej, pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Inne czynności, zmierzające do ochrony naruszonego prawa, mogą obejmować w szczególności powództwo windykacyjne lub negatoryjne. To także dokonanie napraw uchylających bezpośrednie zagrożenie dla substancji rzeczy wspólnej; sprzedaż rzeczy ze względu na możliwość szybkiego jej zepsucia
Jeśli jesteś współwłaścicielem rzeczy, nie wiesz jakie czynności możesz dokonać samodzielnie, bądź masz wątpliwości co do tego czy czynności dokonywane przez innych współwłaścicieli są czynnościami zachowawczymi warto zwrócić się do profesjonalnego pełnomocnika. Adwokaci i radcowie prawni Kancelarii Mohylak doradzą, sporządzą niezbędne pisma i przeprowadzą przez całe postępowanie.
