Sprzedaż nieruchomości to transakcja, która zawsze niesie za sobą obawy tak po stronie kupującego jak i sprzedającego. W interesie obu strona jest to aby transakcja doszła do skutku. Po za tym interesy stron są całkowicie rozbieżne. W interesie kupującego jest aby kupić nieruchomość w jak najlepszym stanie, bez obciążeń, za jak najmniejszą kwotę.
W interesie sprzedającego jest uzyskanie jak najwyższej kwoty ze sprzedaży niezależnie od stanu nieruchomości – tak prawnego jak i faktycznego. Co zrobić aby transakcja przebiegła bez zbędnych komplikacji? Jak zabezpieczyć swoje interesy? – Adwokat Kancelarii Mohylak wyjaśnia.
Sprzedaż nieruchomości, a umowa przedwstępna.
Jednym z pierwszych etapów transakcji sprzedaży jest sporządzenie tzw. umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 398 kc umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Co to oznacza w praktyce?
Umowa przedwstępna jest umową, swoistą promesą, w której kupujący i sprzedający zadeklarują chęć zawarcia umowy ostatecznej. Umowa przedwstępna powinna zawierać uzgodnienia, które mają pojawić się w umowie ostatecznej. Ustawodawca posługuje się pojęciem tzw. umowy przyrzeczonej.
Sprzedaż nieruchomości. Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Dobrze jeżeli umowa przedwstępna określa termin w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona. Taki termin będzie wskazywał ostateczny termin do którego strony powinny zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży. Co jeśli taki termin nie został wskazany w umowie przedwstępnej? Przyjmuje się, że jeśli taki nie został oznaczony, umowa ostateczna powinna zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Warto przy tym pamiętać o jeszcze jednej kwestii. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
Jeżeli jesteś stroną, której zależy na zawarciu umowy sprzedaży warto zwrócić uwagę na to aby termin został wskazany, a jeśli z jakichś powodów nie znalazł się w umowie warto pamiętać o rocznym terminie.
Jeżeli masz wątpliwości co do tego czy Twoja umowa przedwstępna zawiera wszystkie konieczne elementy albo w jakim terminie powinna zostać zawarta umowa ostateczna, warto zasięgnąć porady specjalistów. Prawnicy Kancelarii Mohylak w Gdyni i Wejherowie udzielą niezbędnych wyjaśnień.
Co jeśli druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej?
Jeżeli druga strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, możesz żądać naprawienia szkody, którą poniosłeś przez to, że liczyłeś na zawarcie umowy przyrzeczonej. Co ważne w umowie przedwstępnej można odmienne określić zakres odszkodowania.
Jeżeli umowa przedwstępna spełnia wszystkie wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymagania co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
W jakiej formie warto zawrzeć umowę przedwstępną?
Zgodnie z art. 158 kc umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Co to oznacza? Dla umowy sprzedaży nieruchomości ustawodawca wymaga formy aktu notarialnego. Z uwagi na powyższe sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego będzie gwarantowało, że w przypadku uchylanie się przez drugą stronę od zawarcia umowy ostatecznej, będzie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Kluczowym pozostaje to czy zależy nam na odszkodowanie czy na samej nieruchomości.
Sprzedaż nieruchomości. O czym warto pamiętać?
Kwestią o której warto pamiętać jest przedawnienie. Czy jest przedawnienie? Przypomnijmy, po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
