Sprzedaż nieruchomości czyli jak zrobić to bezpiecznie cz. 2

W poprzedniej części artykułu specjaliści Kancelarii Mohylak wyjaśniali w jaki sposób bezpiecznie i profesjonalnie przygotować proces sprzedaży nieruchomości w zakresie etapu umowy przedwstępnej. Jaki jest kolejny etap transakcji? W jaki sposób prawidłowo zabezpieczyć swoje interesy? Jakich warunków trzeba dochować? Czy z zawarcia umowy można się wycofać? Radca Prawny Kancelarii Mohylak wyjaśnia.

Sprzedaż nieruchomości – forma umowy

Zgodnie z art. 158 kc umowa zobowiązująca do przeniesienia własności oraz umowa przenosząca własność tejże nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W praktyce oznacza to, że do zawarcia umowy dochodzi w Kancelarii Notarialnej prowadzonej przez notariusza. Notariusz odczytuje treść aktu notarialnego, który zostanie podpisany przez obie strony. W większości przypadków projekt takiego aktu notarialnego strona otrzymuje jeszcze przed wizytą u notariusza. W takie sytuacji warto zasięgnąć porady adwokata bądź radcy prawnego, którzy będą w stanie ocenić poszczególne zapisy aktu notarialnego, nanieść niezbędne poprawki oraz poinformować Nas o skutkach jego zapisów.

Forma aktu notarialnego jest zastrzeżona dla każdej czynności przenoszącej własność nieruchomości będzie więc ona wymagana tak przy umowie sprzedaży jak i przy umowie darowizny.

Forma ta nie jest zastrzeżona jednak dla czynności, które przenoszą jedynie posiadanie. Dlatego umowa najmu, użyczenia czy dzierżawy może zostać sporządzona w zwykłej formie pisemnej i nie wymaga formy aktu notarialnego.

Ustawa wymaga od notariusza aby ten czuwał nad zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Notariusz nie może dokonać także czynności sprzecznej z prawem.

Sprzedaż nieruchomości – na co zwrócić uwagę?

Zawierając umowę sprzedaży nieruchomości, a więc przystępując do aktu notarialnego warto zwrócić uwagę na kilka elementów. Po pierwsze warto dokładnie sprawdzić wszystkie dane osobowe: imiona, nazwiska, numery PESEL, dowodu osobistego czy adresy.

Sprzedaż nieruchomości. Dokładne określenie przedmiotu umowy

Po drugie warto zwrócić uwagę na dokładne określenie przedmiotu umowy, a więc nieruchomości, którą planujemy zbyć/nabyć. Wskazane jest nie tylko umieszczenie dokładnego adresu pod którym mieści się nieruchomość, a więc oznaczenie miejscowości, ulicy, numeru, numeru działki, ale także powierzchnię, numer księgi wieczystej oraz dane z ewidencji gruntów, budynków lub lokali.

Cena sprzedaży

Po trzecie warto zwrócić uwagę na określenie samej ceny sprzedaży. Czy umowa uwzględnia wcześniej wpłacone zadatek czy zaliczkę? Czy dotyczy całości przedmiotu umowy czy części? Czy sprzedaży odpowiada wcześniejszym uzgodnieniom między stronami?

Wydanie nieruchomości

Po czwarte warto zwrócić uwagę na kwestie dotyczące wydania nieruchomości oraz samej płatności. Wydanie nieruchomości następuje najczęściej już po dokonaniu samej płatności. To najbezpieczniejsza forma dla sprzedającego. W przeciwnym wypadku mogłoby się okazać, że nie tylko nie otrzyma on całości ceny, ale nie włada już nieruchomością gdyż została ona już wydana kupującemu.

Jeżeli chodzi o płatność to strony przyjmują różne rozwiązania. Może być to płatność rozłożona na raty, płatna w transzach, płatność zrealizowana szybkim przelewem w dacie wizyty u notariusza, płatność zrealizowana za pomocą depozytu u samego notariusza. Jeżeli płatność ma być rozłożona na raty warto dokładnie określić terminy płatności tychże rat. Warto w tym zakresie zasięgnąć porady specjalistów. Prawnicy Kancelarii Mohylak w Gdyni i Wejherowie udzielą niezbędnych wyjaśnień.

Sprzedaż nieruchomości. O czym warto pamiętać?

Kwestią o której warto pamiętać jest możliwość zastrzeżenia terminu czy warunku w kontekście umowa przenoszącej własność. Zgodnie z art. 157 kc własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Jeżeli natomiast umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Umowa rezerwacyjna, a umowa sprzedaży

Od przedwstępnej umowy sprzedaży, oraz umowy sprzedaży odróżnić należy tzw. umowę rezerwacyjną. Zdarza się, że przed zawarciem umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej, podpisuje się właśnie umowę rezerwacyjną. Umowa rezerwacyjna podobnie jak umowa przedwstępna określa strony umowy, cenę nieruchomości, wysokość opłaty rezerwacyjnej i uzgodnioną datę podpisania umowy przedwstępnej lub od razu umowy sprzedaży.

Należy jednak pamiętać, iż nie jest ona umową przenoszącą własność nieruchomości. Jej skutek polega na tym, że „rezerwuje” ona nieruchomość dla przyszłej umowy przedwstępnej bądź ostatecznej. Nie rodzi jednak takich skutków jakie wiążemy z zawarciem umowy przedwstępnej czy przyrzeczonej.