„Sądy, sądami, ale sprawiedliwość musi być po Naszej stronie”czyli kilka słów o immisjach

Do Kancelarii Mohylak często zgłaszają się osoby będące właścicielami sąsiadujących nieruchomości. Dopytują jakie działania mogą podjąć w sytuacji gdy sąsiad wybudował mur znacznej wysokości, który zacienia ich działkę, gdy z nieruchomości sąsiada dochodzą odgłosy bądź zapachy, które uniemożliwiają normalne życie – specjaliści Kancelarii Mohylak wyjaśniają czym są immisje.

Czym są immisje?

Zgodnie z art. 144 kc Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Immisje to  działania właściciela nieruchomości na tzw. nieruchomości wyjściowej, których szkodliwe skutki mogą być odczuwalne w sposób naturalny na nieruchomościach sąsiednich, np. poprzez wywoływanie hałasów, wibracji, wytwarzanie zapachów, ciepła, naturalny spływ deszczówki ułatwiony utwardzonym korytem, zakłócenia fal radiowych. O immisji można mówić jedynie wówczas, gdy pomiędzy wykonywaniem prawa własności nieruchomości wyjściowej, a korzystaniem z nieruchomości sąsiednich zaistnieje związek przyczynowy. Musi zatem istnieć bezpośrednia zależność między stanem nieruchomości wyjściowej, a zakłóceniem korzystania z nieruchomości sąsiednich.

Immisje. Ponad przeciętną miarę.

Nieruchomością sąsiednią jest bez wątpienia nie tylko nieruchomość granicząca z nieruchomością, której korzystanie jest zakłócane, lecz każda nieruchomość leżąca w zasięgu oddziaływania naruszeń. Ustalenie przeciętnej miary, która oddziela naruszenia dozwolone od naruszeń zakazanych, powinno następować na podstawie kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych. Punktem odniesienia powinny być odczucia przeciętnego człowieka. Oceniając przeciętną miarę zakłóceń, należy zbadać częstotliwość zakłóceń, ich porę w ciągu doby, intensywność, skutki dla zdrowia i życia ludzi, rodzaj źródła immisji, motywację właścicieli nieruchomości.

Immisje. Społeczno – gospodarcze przeznaczenie

Nieruchomości mają różne przeznaczenie. Określa ono sposób dopuszczalnego z nich korzystania oraz wskazuje stopień koniecznej tolerancji w odniesieniu do naruszeń wynikających z korzystania z nieruchomości sąsiednich. Istotne znaczenie dla określenia społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości mają różnego rodzaju akty o charakterze prawno-administracyjnym. Dotyczy to zwłaszcza miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 

Nie są to jednak czynniki, które zawsze w sposób absolutny determinują społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. SN stwierdził, że „może się (…) okazać, że z różnych przyczyn, budowa, nawet zgodna z pozwoleniem na budowę, zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną miarę wynikającą z obiektywnie pojmowanego społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i tak samo rozumianych stosunków miejscowych, a więc narusza art. 144 KC” (wyr. SN z 17.12.2008 r., I CSK 191/08, Legalis).

Stosunki miejscowe

Drugim kryterium oceny dopuszczalności immisji pośrednich są stosunki miejscowe. Można je określić jako wspólne dla większości właścicieli nieruchomości w danej okolicy przeświadczenie co do zakresu dopuszczalnych naruszeń korzystania z nieruchomości sąsiednich poprzez korzystanie z własnej nieruchomości. Zazwyczaj zakres tej tolerancji jest zdeterminowany przez charakter środowiska miejscowego i relacji międzyludzkich w danej okolicy. Zakłócenia, które będą traktowane jako niedopuszczalne w spokojnej dzielnicy mieszkaniowej, mogą być akceptowane na obszarze, na którym dopuszczalne i rozpowszechnione jest prowadzenie w obrębie nieruchomości warsztatu rzemieślniczego.

Przykłady immisji

  • przepływem wody lub ścieków, który może być kształtowany przez właściciela nieruchomości w szczególności poprzez kanalizowanie cieków, niwelowanie powierzchni własnej działki lub jej utwardzenie, zabudowę lub nadbudowę znajdujących się na niej budynków (zob. uchw. SN z 7.8.1985 r., III CZP 45/85, OSNCP 1986, Nr 6, poz. 91; wyr. SN z 18.6.1998 r., II CKU 6/98, Legalis),
  • przedostawaniem się dymu
  • hałasem, w szczególności wywołanym prowadzeniem na sąsiedniej nieruchomości działalności gospodarczej,
  • wibracjami, zapachem, nadmiernym oświetleniem w porze nocnej,
  • pozbawieniem światła słonecznego,
  • blokowaniem fal elektromagnetycznych,
  • zasłonięciem widoku.

Jeśli jesteś współwłaścicielem nieruchomości, jesteś stroną konfliktu sąsiedzkiego warto zwrócić się do profesjonalnego pełnomocnika. Adwokaci i radcowie prawni Kancelarii Mohylak doradzą, sporządzą niezbędne pisma i przeprowadzą przez całe postępowanie.

Spis treści

Dowiedz się jak możemy Ci pomóc​