Z uwagi na obowiązujące obostrzenia, w szczególności te, dotyczące usług hotelarskich, coraz więcej osób decyduje się na inwestowanie w alternatywną bazę noclegową. Jej przykładem są domki holenderskie. Nie jest to pojęcie funkcjonujące w polskim prawie. W tym wypadku można mówić raczej o nazwie handlowej. Jakie warunki musi spełnić osoba, która rozważa postawienie takiego domu? Jakich formalności trzeba dopełnić? Jakich konsekwencji można uniknąć? – specjaliści Kancelarii Mohylak wyjaśniają.
Domek holenderski czyli co?
Domek holenderski jest określeniem czysto handlowym, które nie funkcjonuje w prawie budowlanym. Należy podkreślić, że w jego przypadku nie mają zastosowania przepisy dotyczące przyczep campingowych, ponieważ nie podlega on rejestracji, badaniom technicznym i nie jest dopuszczony do ruchu. Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, domek holenderski, jako obiekt budowlany spełnia wymagania definicji obiektu tymczasowego, czyli przeznaczonego do czasowego użytkowania, jako że nie jest trwale połączony z gruntem. Należy jednak zaznaczyć, że brak trwałego połączenia z działką nie decyduje o tym, czy dany obiekt wymaga pozwolenia na budowę, czy jedynie zgłoszenia.
Domek holenderski – zgłoszenie czy pozwolenie na budowę?
Pozwolenia na budowę nie wymagają obiekty wolnostojące, parterowe o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 mkw. Dodatkowo musi zostać spełniony warunek dotyczący liczby obiektów na danym obszarze – jeden dom na każde 500 mkw. powierzchni działki. Pozwolenie nie jest również konieczne w przypadku tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy.
Zgłoszenie jest ważne wyłącznie przez 180 dni co oznacza, że po tym terminie domek holenderski należy usunąć z zajmowanej działki. W praktyce częstym działaniem jest przejechanie domem na inne miejsce i ponowne zgłoszenie na okres 180 dni. Jeżeli natomiast domek holenderski ma być to dom trwale związany z gruntem, pełniący funkcję domku rekreacyjnego całorocznego należy spełniać stosowne warunki zabudowy oraz zawnioskować o pozwolenie na budowę.
Domek holenderski – termin zgłoszenia
Zgłoszenia faktu postawienia domu holenderskiego należy dokonać przed terminem rozpoczęcia robót budowlanych. Natomiast do ich wykonywania można przystąpić, jeżeli właściwy organ w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia nie wniesie sprzeciwu. Do zgłoszenia zamiaru postawienia na działce domku holenderskiego należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz w zależności od potrzeb odpowiednie szkice lub rysunki np. projekt techniczny domku, który otrzymujemy w chwili jego zakupu.
W sytuacji, gdy zmiana położenia domku, czyli jego przewiezienie w inne miejsce, przed upływem 180 dni nie jest możliwe, do legalnego w świetle prawa posadowienia domku na działce konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę.
Domek holenderski jako samowola budowlana
Jeśli domek holenderski został postawiony bez niezbędnego zgłoszenia bądź pozwolenia na budowę może zostać zakwalifikowany jako samowola budowlana, a ta w skrajnych przypadkach może zakończyć się nakazem rozbiórki obiektu bądź nakazem wywiezienia domków. Należy pamiętać o tym, że prawo przewiduje możliwość wdrożenie procedury naprawczej, polegającej na złożeniu odpowiednich dokumentów, takich jak: plan z projektem zagospodarowania działki, zaświadczenie o zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego. Procedura naprawcza wiąże się również z uiszczeniem tzw. opłaty legalizacyjnej.
Domek holenderski to nie przyczepa
Na takim stanowisko stanął WSA w Szczecinie w sprawie II SA/Sz 190/18 stwierdzając, że „domki holenderskie, ustawione na posesji, to nie przyczepy. Nie mają one rejestracji, a ustawione na bloczkach betonowych, nie spełniały w chwili kontroli funkcji transportowo-komunikacyjnej – stwierdził sąd. Potencjalna możliwość ich przemieszczania po drogach publicznych nie jest ich zasadniczą funkcją, lecz służy jedynie temu, aby je usytuować na określonym miejscu. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że nie połączona trwale z gruntem przyczepa typu domek holenderski jest tymczasowym obiektem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 5 prawa budowlanego. Nawet odłączenie od mediów i przemieszczanie w obrębie działki nie powoduje utraty cech takiego obiektu.”
