Czym jest samowola budowlana? Obowiązujące przepisy prawa nie zawierają legalnej definicji samowoli budowlanej. Bogate orzecznictwo oraz zbiór przepisów pozwalają przyjąć, że samowolą budowlaną jest prowadzenie robót budowlanych z naruszeniem obowiązujących przepisów, w tym przede wszystkim Prawa budowlanego. Naruszeniem takim będzie w szczególności budowa obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, zgłoszenia prac budowlanych lub pomimo sprzeciwu właściwych organów. Czy zaplanowane prace budowlane wymagają zgłoszenia, pozwolenia? Co zrobić jeśli nasza inwestycja została zakwalifikowana jako samowola budowlana? Jak przebiega proces legalizacji? Adwokaci i Radcowie Prawni Kancelarii Mohylak doradzą i wyjaśnią wszystkie wątpliwości.
Legalizacja samowoli budowlanej – warunki
Zgodnie z art. 48 Prawa Budowlanego ustawodawca przewidział możliwość dokonania legalizacji samowoli budowlanej przy spełnieniu określonych warunków:
- budowa musi być zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego,
- budowa nie może naruszać przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.
Legalizacja samowoli budowlanej – niezbędne dokumenty
W sytuacji gdy budowa spełnia w/w warunki, właściwy organ wydaje postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych, ustala wymagania niezbędne do zabezpieczenia budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:
- zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;
- dodatkowych dokumentów, które załącza się do pozwolenia na budowę m.in. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, aktualnym na dzień opracowania projektu; oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Jeżeli Strona przedłoży wszystkie wymagane przez Organ dokumenty w terminie, fakt ten traktowany jest jako złożenie wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowalnych, jeżeli budowa nie została zakończona.
Legalizacja samowoli budowlanej – konsekwencje braku przedłożenia właściwych dokumentów
Jeżeli dokumenty o których mowa wyżej nie zostaną przedłożone zgodnie z art. 48 Prawa Budowlanego organ nadzoru budowlanego nakazuje w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części. Jeżeli zależy Nam na tym, aby samowola budowlana została zalegalizowana dobrze jest odpowiednio przygotować się do tego procesu i zasięgnąć porady adwokata bądź radcy. Decyzja wydana przez Organ podlega zaskarżeniu. Kancelaria Mohylak posiada doświadczenia zarówno w reprezentowaniu klientów na etapie postępowania przed organem jak i w sporządzaniu niezbędnych środków zaskarżenia. Warto zwrócić się w tym zakresie do profesjonalistów gdyż może być to jedyny sposób na uniknięcie rozbiórki obiektu.
Legalizacja samowoli budowlanej – opłata legalizacyjna
W przypadku spełnienia wszystkich warunków niezbędnych do zalegalizowania samowoli, organ nadzoru budowlanego może ustalić w drodze postanowienia wysokość opłaty legalizacyjnej, a następnie po jej uiszczeniu wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót albo o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.
Sposób obliczenia opłaty legalizacyjnej precyzyjnie określają przepisy Prawa budowlanego. Sposób obliczenia opłaty określa wzór – to iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł, natomiast kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy Prawo budowlane.
Zgodnie z art. 49b ust. 5, jeśli samowola dotyczyła obiektu, który nie wymaga pozwolenia na budowę, a tylko zgłoszenia, jest to kwota w wysokości od 2,5 tys. do 5 tys. zł. Natomiast, jeśli samowola dotyczyła obiektu, który wymaga pozwolenia na budowę to jest to kwota nawet 50 tys. zł.
Legalizacja samowoli budowlanej, a data wybudowania budynku
Przy okazji procesu legalizacji samowoli budowlanej warto zwrócić uwagę na to kiedy budynek został de facto wybudowany. Ma to znaczenie z uwagi na przepisy, które będą miały zastosowanie w procesie legalizacji. W stosunku do obiektów sprzed roku 1995 proces legalizacji zazwyczaj nie wiąże się z koniecznością uiszczenia dotkliwej opłaty legalizacyjnej. Procedurę w przypadku tych obiektów reguluje ustawa z roku 1974.
Z kolei samowole budowlane po roku 1995 podlegają przepisom ustawy z lipca 1994 roku o prawie budowlanym, która weszła w życie 1. stycznia 1995 roku oraz wszelkim jej nowelizacjom.
Legalizacja samowoli budowlanej – aktualności
Nowelizacja prawa budowlanego, która wchodzi w życie 19.09.2020 r. wprowadza następujące uregulowanie:
Art. 49f. [Przesłanki wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego]
1. W przypadku stwierdzenia budowy obiektu budowlanego lub jego części
1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo
2) bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia
– jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru budowlanego wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne.
Jeżeli rozpocząłeś prace budowlane bez wymaganego pozwolenia, zgłoszenia, jesteś stroną postępowania administracyjnego, chciałbyś zalegalizować samowolę budowlaną warto zgłosić się do biur Kancelarii Mohylak w Gdyni i Wejherowie gdzie otrzymasz profesjonalną pomoc adekwatną do etapu postępowania na którym się właśnie znajdujesz.
