W Kancelarii coraz częściej pojawiają się Klienci z prośbą o dokonanie analizy umowy deweloperskiej pod kątem zawartych w niej kar umownych. Czym jest kara umowna? Czy takie postanowienia powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej? – specjaliści Kancelarii Mohylak wyjaśniają.
Umowa deweloperska. Cel kary umownej
Większość umów deweloperskich wprowadza 3 odrębne terminy realizacji obowiązków przez dewelopera:
- termin zakończenia prac budowlanych
- termin odbioru lokalu,
- termin przeniesienia prawa własności lokalu.
Z punktu widzenia odpowiedzialności dewelopera kluczowy jest ostatni termin przeniesienia prawa własności lokalu. To jego uchybienie powoduje bowiem zaktualizowanie się po stronie nabywcy trzech podstawowych uprawnień:
- odstąpienia od umowy,
- naliczenia kar umownych,
- dochodzenia odszkodowania ponad wysokość kar umownych
Kara umowna spełnia funkcję zryczałtowanego odszkodowania. Zabezpiecza nabywcę przed skutkami niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy. Jeśli w umowie nie ma przepisu dotyczącego kary umownej, to w przypadku niewłaściwego wykonania umowy, klientowi przysługuje odszkodowanie. W przypadku umowy deweloperskiej najczęściej jest to odszkodowanie za opóźnienie w przeniesieniu własności.
Zastrzeżenie kary umownej powoduje, że jeśli występuje opóźnienie w zawarciu umowy deweloperskiej, to automatycznie przysługuje kara umowna w określonej wysokości. Wystarczy wtedy wskazać, że doszło do opóźnienia i sąd zasądzi tę karę bez konieczności udowadniania, że nabywca mieszkania poniósł szkodę w określonej wysokości. Deweloper mógłby się bronić w zasadzie jedynie argumentem, że klient przyczynił się do opóźnienia albo powstało ono wskutek działania siły wyższej.
Umowa deweloperska. Kara umowna w umowie deweloperskiej
Na pewno taki zapis powinien się w niej znaleźć. Jest to wymagane przez tzw. ustawę deweloperską, a konkretnie jej art. 22 ust. 1 pkt 13 dlatego warto dokładnie przeczytać umowę deweloperską przed jej podpisaniem.
Brak zapisu w zakresie kary umownej znacznie ogranicza ryzyko związane z własną odpowiedzialnością za niewłaściwe wykonanie umowy (głównie nieterminowe wykonanie umowy). Kara umowna pojawia się najczęściej jako dodatkowe uprawnienie w przypadku:
- opóźnienia w zawarciu umowy przyrzeczonej
- opóźnienia w odbiorze lokalu.
- opóźnienia w usunięciu stwierdzonych wad mieszkania
Umowa deweloperska. Brak zastrzeżenia kary umownej
Nie jest tak, że brak zastrzeżenia kary umownej pozbawia nabywcę roszczeń względem dewelopera. W przypadku opóźnienia w zawarciu finalnego aktu notarialnego nabywca ponosi szkodę majątkową, np. musi wynajmować dłużej mieszkanie albo płacić większe koszty kredytu hipotecznego. Jeśli chciałby dochodzić odszkodowania za tę szkodę np. przed sądem, to musi te koszty dokładnie udowodnić, co najczęściej nie jest łatwe.
Umowa deweloperska. Określenie kary umownej
Kara umowna w umowie deweloperskiej najczęściej jest określana procentowo – w odniesieniu do wartości mieszkania, bądź kwotowo. Sam sposób określenia kary umownej jest istotny i powinien być zawsze weryfikowany. Jak bowiem wynika z wielu orzeczeń sądowych, nieprawidłowy sposób określenia kary umownej, czyli najczęściej taki, który nie pozwala na jej obliczenie w sposób całkowicie pewny, powoduje, że całe postanowienie dotyczące kary umownej może być uznane za nieważne.
Umowa deweloperska. Wysokość kary umownej
Najczęściej kary umowne zastrzegane są w minimalnej wysokości. Często w przypadku opóźnień ten poziom nie będzie gwarantował realnej rekompensaty. Co więcej, zdarzają się umowy deweloperskie, gdzie kara umowna zastrzeżona jest na tak niskim poziomie, że w zasadzie zamiast zapewniać nabywcy rekompensatę w przypadku opóźnienia, w praktyce je wyłącza. Jeśli bowiem kara umowna jest zastrzeżona na poziomie np. 0,01 % ceny w stosunku rocznym, to rodzi się pytanie o cel tego rodzaju kary umownej. Sens takiej kary umownej jest niewielki, a czasem wręcz pogarsza sytuację nabywcy. Zastrzeżenie kary umownej automatycznie bowiem ogranicza możliwość dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. Taki zapis ograniczający wysokość kary umownej jest wprowadzany do umowy właśnie na niekorzyść nabywcy i umowa ta nie będzie pozwalała na skorzystanie z możliwości dochodzenia większego odszkodowania.
Jeżeli zapisy Twojej umowy deweloperskiej budzą Twoje wątpliwości, warto zasięgnąć porady specjalistów. Adwokaci i radcowie prawni Kancelarii Mohylak dokonają szczegółowej analizy, podejmą się negocjacji zapisów z deweloperem, ale także wyjaśnią jak umowa zabezpiecza Twoje interesy jako nabywcy nieruchomości.
